La mairie préempte : quelles conséquences pour la vente ?
C'est rare, et c'est pour cela que personne ne sait quoi faire quand cela arrive. Voici la mécanique, et la question à poser tout de suite au notaire.
Lorsque la commune exerce son droit de préemption, elle se substitue à l'acquéreur, qui est évincé de la vente sans indemnité. Si la préemption est faite au prix figurant dans la déclaration, la vente est conclue avec la commune. Si la commune propose un prix inférieur, le vendeur peut renoncer à vendre, accepter l'offre, ou maintenir son prix et laisser le juge de l'expropriation le fixer.
Préemption au prix : la vente change d'acheteur
La commune accepte le prix déclaré et devient acquéreur aux conditions de la déclaration. Le vendeur ne peut pas s'y opposer : il vend, mais à la collectivité. L'acquéreur initial, lui, perd le bien et n'a droit à aucune indemnisation, ce qui est toujours difficile à annoncer.
Préemption à prix inférieur : trois réponses possibles
Quand la commune propose un prix plus bas, généralement après avis de la direction de l'immobilier de l'État, le vendeur reprend la main et dispose d'un délai pour répondre.
- Accepter l'offre de la commune : la vente se fait au prix proposé.
- Renoncer à vendre : le bien est retiré de la vente, ce qui est un droit du vendeur.
- Maintenir le prix : le juge de l'expropriation est saisi pour fixer la valeur, procédure longue dont l'issue est incertaine.
Le sort de la commission d'agence
C'est la question qui vient toujours en second, et elle mérite une réponse honnête plutôt qu'un espoir. Le sort de la commission dépend de la rédaction du mandat et de la déclaration : lorsque la commission est mise à la charge de l'acquéreur, la préemption au prix reprend en principe l'ensemble des conditions déclarées, commission comprise, mais les collectivités les contestent régulièrement.
La bonne pratique est de faire figurer clairement les honoraires dans la déclaration d'intention d'aliéner, et de faire valider la rédaction par le notaire avant l'envoi. Une fois la préemption notifiée, il est trop tard pour corriger.
Comment Immio suit ces échéances
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Questions fréquentes
L'acquéreur évincé a-t-il un recours ?+
Il n'a pas droit à indemnisation du seul fait de la préemption. Un recours devant le tribunal administratif contre la décision de préemption reste possible pour excès de pouvoir, mais il est long et son issue est incertaine.
La commune doit-elle motiver sa décision ?+
Oui. La décision de préemption doit être motivée par un projet d'intérêt général répondant aux objectifs de l'article L300-1 du Code de l'urbanisme. Une motivation absente ou purement formelle est un moyen d'annulation.
Le dépôt de garantie de l'acquéreur évincé lui est-il rendu ?+
Oui, intégralement. La vente ne se réalise pas de son fait et il n'a commis aucun manquement.
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Délais légauxCombien de temps entre le compromis et l'acte authentique ?
Trois mois en moyenne, et le détail de ce qui compose vraiment ce calendrier : rétractation, prêt, purge de préemption, pièces d'urbanisme.
ProcédureLe vendeur peut-il se rétracter après le compromis ?
Non. Le délai de dix jours ne protège que l'acquéreur. Ce que risque un vendeur qui change d'avis, et comment le lui expliquer.
Article à vocation informative, rédigé pour les professionnels de la transaction. Il ne remplace pas l'analyse du notaire ou d'un avocat sur un dossier précis. Textes de référence cités dans le corps de l'article. Dernière vérification : 02/08/2026.
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