Refus de prêt : le dépôt de garantie est-il restitué ?
Le vendeur veut garder le dépôt, l'acquéreur veut le récupérer, et l'agence se retrouve arbitre d'un débat qui n'est pas le sien. Voici la règle.
Lorsque l'acquéreur justifie d'un refus de prêt portant sur un financement conforme aux caractéristiques stipulées au compromis, la condition suspensive est défaillie et le dépôt de garantie lui est restitué intégralement. La restitution intervient dans le délai prévu au compromis, usuellement vingt et un jours à compter de la demande.
Les trois vérifications sur l'attestation de refus
Un refus n'ouvre droit à restitution que s'il correspond au prêt décrit dans le compromis. C'est là que se jouent la quasi-totalité des litiges, et la vérification tient en trois points.
- Le montant demandé correspond-il au montant maximal inscrit au compromis, sans le dépasser ?
- La durée et le taux maximal sollicités respectent-ils les caractéristiques stipulées ?
- Le refus émane-t-il d'un établissement bancaire identifié, sur papier à en-tête, daté et motivé ?
Les refus qui ne valent pas refus
Une attestation de courtier indiquant que le dossier n'est pas finançable ne vaut pas refus bancaire. Un refus portant sur un montant supérieur à celui prévu au compromis non plus, car l'acquéreur a alors sollicité autre chose que ce qui était convenu.
Ces situations sont courantes et de bonne foi la plupart du temps : un acquéreur qui découvre des travaux demande davantage à sa banque, sans réaliser qu'il sort du cadre contractuel. Le rôle de l'agence est de le signaler avant le dépôt du dossier, pas après le refus.
Qui restitue, et sous quel délai
Le dépôt de garantie est le plus souvent séquestré chez le notaire ou sur le compte séquestre de l'agence titulaire d'une garantie financière. Le séquestre ne peut libérer les fonds qu'avec l'accord des deux parties ou sur décision de justice, ce qui explique les blocages quand le vendeur conteste. Le délai usuel de vingt et un jours figure au compromis : il court à compter de la demande de restitution accompagnée du justificatif de refus.
Comment Immio suit ces échéances
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Questions fréquentes
Combien de refus faut-il produire ?+
Le compromis fixe souvent un nombre minimal de demandes, fréquemment deux établissements. À défaut de clause, un seul refus conforme suffit en principe, mais la production de plusieurs refus renforce la démonstration de diligence.
Le vendeur peut-il conserver le dépôt de garantie s'il conteste ?+
Non, il ne peut pas se le faire remettre unilatéralement. Le séquestre conserve les fonds tant que les parties ne s'accordent pas, et c'est alors au juge de trancher.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?+
Non, aucun texte ne l'impose. Il est d'usage et représente couramment cinq à dix pour cent du prix, mais son montant se négocie et il peut être écarté.
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Article à vocation informative, rédigé pour les professionnels de la transaction. Il ne remplace pas l'analyse du notaire ou d'un avocat sur un dossier précis. Textes de référence cités dans le corps de l'article. Dernière vérification : 02/08/2026.
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